Rynek pierwotny czy wtórny: co wybrać? Kompletny przewodnik 2025

Czym są rynki pierwotny i wtórny?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, dlatego warto zrozumieć podstawowe pojęcia, z którymi spotkamy się na każdym etapie tego procesu. Jednym z kluczowych dylematów jest wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Choć oba dotyczą zakupu nieruchomości, różnią się źródłem pochodzenia lokalu, formą transakcji, a często także przepisami, które regulują przebieg zakupu.

Rynek pierwotny obejmuje lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów – czyli firmy, które budują mieszkania w ramach nowych inwestycji. Mieszkania na tym rynku nie były wcześniej zamieszkane, a sprzedaż odbywa się najczęściej jeszcze przed zakończeniem budowy. Transakcje na rynku pierwotnym regulowane są m.in. przez Ustawę deweloperską z 20 maja 2021 r., która zwiększa bezpieczeństwo nabywców, nakładając na deweloperów obowiązki informacyjne, zapewniając rachunki powiernicze i wprowadzając wzór prospektu informacyjnego.

Z kolei rynek wtórny to segment nieruchomości, w którym mieszkania pochodzą z drugiej ręki – są sprzedawane przez osoby fizyczne lub firmy, które wcześniej nabyły je i użytkowały. W tym przypadku nie obowiązuje już ustawa deweloperska, a zakup mieszkania wiąże się najczęściej z podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Lokale z rynku wtórnego mogą mieć różny standard techniczny i wizualny, co dla wielu kupujących jest zarówno szansą, jak i wyzwaniem.

Rozróżnienie między rynkiem pierwotnym a wtórnym to punkt wyjścia do dalszej analizy – zarówno pod kątem kosztów, jak i ryzyk czy komfortu zakupu. Dlatego przed wyborem warto dokładnie przeanalizować, czym różnią się te dwa światy rynku nieruchomości.

Aktualne trendy i preferencje Polaków (2025)

W maju 2025 roku portal Nieruchomosci‑online.pl wraz z agencją Inquiry przebadał ponad 800 Polaków zainteresowanych zakupem mieszkania. Wyniki pokazują wyraźne różnice w motywacjach wybierających rynek pierwotny i wtórny. Aż 49 % osób decydujących się na nowe mieszkania wskazało na nowoczesność, zaś 32 % ceni możliwość samodzielnej aranżacji wnętrza. Dodatkowo 34 % uznało lepszy stan techniczny za kluczowy czynnik przy wyborze rynku pierwotnego.

Z kolei wśród zwolenników rynku wtórnego dominowały inne priorytety – 53 % wskazało niższą cenę, 42 % większe pole do negocjacji, a 40 % zwracało uwagę na lokalizację – mieszkania „z drugiej ręki” często leżą bliżej uczelni, centrów miast czy dobrze rozwiniętej infrastruktury. Co warte zauważenia, aż 46 % respondentów nie wyklucza żadnej opcji i byliby gotowi rozważyć zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.

Analiza danych demograficznych i regionalnych pokazuje, że preferencje różnią się w zależności od wieku i miejsca zamieszkania. Młodzi Polacy (18–34 lata) chętniej wybierają nowoczesność, ale równocześnie częściej obawiają się jakości nowych inwestycji, co przekłada się na większe zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki. Z kolei mieszkańcy mniejszych ośrodków podchodzą bardziej elastycznie – aż 70 % osób z woj. lubuskiego i 69 % z mazowieckiego (poza Warszawą) deklaruje gotowość wyboru każdego z rynków, podczas gdy zdecydowanie najbardziej zamknięte na kompromis są regiony takie jak zachodniopomorskie (42 %) czy lubelskie (44 %).

Te wyniki potwierdzają, że wybór rynku nieruchomości w 2025 roku nie wynika już tylko z kosztów czy stanu technicznego, ale również z indywidualnych preferencji dotyczących aranżacji, lokalizacji oraz stopnia ryzyka – zgodnie z różnicami, które wyznaczają zarówno demografia, jak i lokalny rynek.

Zalety i wady rynku pierwotnego

Rynek pierwotny od lat przyciąga kupujących swoją świeżością, nowoczesnością i potencjałem aranżacyjnym. Mieszkania oferowane przez deweloperów nie były wcześniej zamieszkane, dzięki czemu nabywca ma możliwość urządzenia lokalu od podstaw, zgodnie z własnym gustem i potrzebami. Co ważne, zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z określonymi korzyściami podatkowymi – nabywca jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który na rynku wtórnym wynosi 2 %. W zamian jednak trzeba liczyć się z podatkiem VAT, który w przypadku nowych mieszkań zwykle wynosi 8 % lub 23 % w zależności od metrażu i rodzaju lokalu.

Jedną z kluczowych zalet rynku pierwotnego jest także objęcie lokalu rękojmią deweloperską, która – zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – obowiązuje przez 5 lat. W tym okresie klient może zgłaszać usterki i żądać ich usunięcia bez dodatkowych kosztów, co znacząco podnosi poczucie bezpieczeństwa po stronie kupującego. Co więcej, nowe inwestycje realizowane są zgodnie z aktualnymi normami budowlanymi i energetycznymi. Dzięki temu mieszkania z rynku pierwotnego są często lepiej zaizolowane, bardziej energooszczędne i wyposażone w nowoczesne rozwiązania technologiczne, takie jak rekuperacja, wideodomofony czy instalacje światłowodowe.

Niemniej jednak, rynek pierwotny nie jest wolny od wad, które dla wielu kupujących mogą być istotnym czynnikiem zniechęcającym. Najbardziej oczywista to czas oczekiwania – nabywając mieszkanie na etapie tzw. „dziury w ziemi”, trzeba liczyć się z koniecznością oczekiwania od kilku miesięcy do nawet dwóch lat na odbiór lokalu. Zdarza się również, że deweloperzy nie dotrzymują terminów, a inwestycje są opóźniane z przyczyn niezależnych (np. warunki pogodowe, dostępność materiałów) lub błędów wykonawczych. Do tego dochodzą nieprzewidziane koszty wykończenia – większość mieszkań oddawanych jest w stanie deweloperskim, który wymaga pełnego urządzenia: od podłóg i drzwi wewnętrznych, przez łazienkę, aż po zabudowę kuchenną.

Dla części klientów barierą może być również ograniczony wpływ na układ funkcjonalny lokalu – choć niektóre firmy umożliwiają tzw. zmiany lokatorskie, to są one możliwe tylko do określonego momentu i zwykle wiążą się z dodatkowymi opłatami. Należy też pamiętać o ryzyku realizacyjnym – mimo wprowadzenia ustawy deweloperskiej i rachunków powierniczych, historia zna przypadki firm, które nie dokończyły inwestycji lub ogłosiły upadłość w trakcie budowy. Dlatego tak istotne jest sprawdzenie wiarygodności dewelopera przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.

Rynek pierwotny może być świetnym wyborem dla osób, które cenią sobie nowoczesność, komfort i możliwość samodzielnego urządzenia mieszkania, ale trzeba podejść do niego z odpowiednią świadomością ryzyk oraz przygotowaniem finansowym. W kolejnych akapitach przyjrzymy się, jak na tym tle wypada rynek wtórny.

Zalety i wady rynku wtórnego

Rynek wtórny, choć często postrzegany jako bardziej tradycyjna forma zakupu mieszkania, wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem – i to nie bez powodu. Jednym z najważniejszych atutów lokali „z drugiej ręki” jest ich konkurencyjna cena. W wielu przypadkach mieszkania na rynku wtórnym są tańsze niż nowe lokale o podobnym metrażu i lokalizacji. Co więcej, kupujący ma często możliwość negocjowania ceny, szczególnie gdy nieruchomość wymaga remontu, długo nie może znaleźć nabywcy lub sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji.

Kolejnym plusem jest fakt, że większość mieszkań z rynku wtórnego jest gotowa do zamieszkania od razu – często są już umeblowane i wyposażone w sprzęt AGD, co może być dużym ułatwieniem dla osób szukających lokalu „na już”, np. ze względu na przeprowadzkę, zmianę pracy lub inne potrzeby życiowe. Takie nieruchomości znajdują się zazwyczaj w dobrze rozwiniętych dzielnicach, z pełną infrastrukturą – szkołami, sklepami, przystankami komunikacji miejskiej i placówkami medycznymi. Dzięki temu kupujący może łatwiej ocenić jakość otoczenia, sąsiedztwa czy dostępność usług, co bywa znacznie trudniejsze w przypadku nowo powstających osiedli.

Dla wielu nabywców atrakcyjny jest także charakter budynków z historią – w kamienicach czy blokach z lat 60. czy 70. często znajdziemy grube ściany, wysokie sufity, a czasem nawet oryginalne parkiety. Tego typu nieruchomości posiadają często bardziej funkcjonalne rozkłady pomieszczeń i mniej powierzchni wspólnych, co bywa zaletą przy użytkowaniu na co dzień.

Jednak rynek wtórny to nie tylko zalety – wiąże się też z konkretnymi wyzwaniami i ryzykami. Jednym z nich są ukryte usterki, które mogą ujawnić się dopiero po zakupie, jak np. problemy z instalacją elektryczną, przecieki, zawilgocenia czy nieszczelne okna. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, tutaj nie obowiązuje rękojmia deweloperska, więc naprawy spadają bezpośrednio na nowego właściciela. Kolejną kwestią są koszty remontu lub odświeżenia mieszkania – choć niektóre oferty wyglądają atrakcyjnie cenowo, to po uwzględnieniu wymiany instalacji, podłóg, łazienki czy kuchni, całkowity koszt zakupu może znacznie wzrosnąć.

Ograniczeniem może być też brak elastyczności aranżacyjnej – zmiana układu ścian nośnych, instalacji wodno-kanalizacyjnych czy doprowadzenie dodatkowego źródła światła dziennego bywa trudne lub niemożliwe. Co więcej, w starszych budynkach instalacje elektryczne czy grzewcze mogą nie spełniać współczesnych standardów efektywności i bezpieczeństwa, co wpływa zarówno na komfort użytkowania, jak i wysokość rachunków.

Podsumowując, rynek wtórny to opcja atrakcyjna dla osób ceniących lokalizację, gotowość do zamieszkania i niższy próg wejścia cenowego. Jednak przed podpisaniem aktu notarialnego warto przeprowadzić szczegółową ocenę techniczną lokalu i sprawdzić dokumentację – aby uniknąć kosztownych niespodzianek po przeprowadzce.

Koszty transakcyjne: porównanie

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym są koszty związane z zakupem nieruchomości, które – choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się zbliżone – w praktyce różnią się znacząco w zależności od źródła pochodzenia mieszkania.

W przypadku rynku pierwotnego, kupujący jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który normalnie wynosi 2% wartości nieruchomości. Wynika to z faktu, że zakup od dewelopera traktowany jest jako transakcja opodatkowana VAT, co sprawia, że PCC nie jest wymagane. Należy jednak mieć na uwadze, że cena mieszkania zawiera podatek VAT, który w zależności od powierzchni lokalu i rodzaju transakcji wynosi najczęściej 8% (dla mieszkań do 150 m²) lub 23% (np. w przypadku lokali użytkowych). Co więcej, zdecydowana większość nowych mieszkań oferowana jest w tzw. stanie deweloperskim, co oznacza, że nabywca musi ponieść dodatkowe koszty wykończenia wnętrza. Według danych rynkowych z 2025 roku, średni koszt wykończenia mieszkania w podstawowym standardzie oscyluje od 1 500 do nawet 3 000 zł za m², co przy lokalu o powierzchni 50 m² może oznaczać wydatek rzędu 75–150 tys. zł.

Dla porównania, zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z obowiązkiem zapłaty PCC w wysokości 2%, o ile transakcja odbywa się między osobami fizycznymi. Podatek ten płaci kupujący i jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości określonej w akcie notarialnym.

Nie można też zapominać o potencjalnych kosztach remontu lub odświeżenia lokalu. Choć wiele mieszkań z rynku wtórnego sprzedawanych jest w stanie „do zamieszkania”, to często wymagają one przynajmniej drobnych prac modernizacyjnych, takich jak malowanie ścian, wymiana drzwi czy odnowienie łazienki. W przypadku mieszkań w starszym budownictwie dochodzą także ewentualne wydatki na modernizację instalacji, wymianę okien czy docieplenie – co może istotnie wpłynąć na końcowy budżet zakupu.

Podsumowując: choć rynek pierwotny na pierwszy rzut oka wydaje się korzystniejszy z uwagi na brak PCC, to realne koszty transakcyjne – uwzględniając VAT, wykończenie oraz możliwe dodatkowe opłaty deweloperskie (np. za miejsce postojowe czy komórkę lokatorską) – mogą okazać się wyższe niż w przypadku zakupu lokalu z rynku wtórnego. Dlatego przed podjęciem decyzji warto przygotować szczegółowy kosztorys obu opcji i porównać je nie tylko pod względem ceny zakupu, ale również całkowitych kosztów wejścia w posiadanie gotowego do zamieszkania mieszkania.

Opłacalność i ryzyka inwestycyjne

Zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny mogą być atrakcyjną formą inwestycji, jednak różnią się profilem ryzyka oraz potencjałem zysków. Inwestorzy, którzy planują zakup nieruchomości z myślą o późniejszym wynajmie lub sprzedaży, powinni wziąć pod uwagę szereg czynników: od stabilności cen, przez koszty eksploatacji, aż po stopień przewidywalności całego procesu.

Mieszkania z rynku pierwotnego często uchodzą za bardziej bezpieczne pod względem inwestycyjnym, szczególnie w okresach wzmożonego popytu. Ceny nowych lokali charakteryzują się stosunkowo niską zmiennością, ponieważ są regulowane przez rosnące koszty budowy, ceny gruntów oraz presję inflacyjną. Co więcej, kupno mieszkania na wczesnym etapie inwestycji (np. przed rozpoczęciem budowy) daje możliwość zakupu po cenie niższej niż ta, która będzie obowiązywać po oddaniu budynku do użytkowania. Tego typu strategie są jednak obarczone ryzykiem deweloperskim – mimo obowiązujących regulacji, takich jak ustawa deweloperska i rachunki powiernicze, nadal może dojść do opóźnień, problemów z realizacją, a w skrajnych przypadkach – do niewypłacalności inwestora.

Dla porównania, rynek wtórny daje możliwość szybszego obrotu nieruchomością i często stwarza okazje cenowe, zwłaszcza w przypadku mieszkań wymagających remontu lub tych wystawionych na sprzedaż przez właścicieli w trudnej sytuacji finansowej. Tego typu okazje mogą być atrakcyjne dla inwestorów dysponujących gotówką i doświadczeniem w modernizacji lokali. Warto jednak pamiętać, że mieszkania w starszych budynkach niosą za sobą wyższe ryzyko kosztów eksploatacyjnych – wyższe opłaty za ogrzewanie, wspólnotę mieszkaniową czy fundusz remontowy, który w przypadku wiekowych nieruchomości bywa szczególnie wysoki. Należy również dokładnie ocenić stan techniczny całego budynku, a nie tylko samego lokalu – zły stan elewacji, brak windy czy przestarzałe instalacje mogą wpłynąć negatywnie na wartość nieruchomości w dłuższym okresie.

Z perspektywy inwestora istotne jest też to, że lokale z rynku wtórnego znajdują się zazwyczaj w lepiej rozwiniętych lokalizacjach, co przekłada się na większą łatwość wynajmu – zwłaszcza w dużych miastach i dzielnicach z dobrą infrastrukturą. Z kolei nowe osiedla często budowane są na obrzeżach, gdzie potencjał wzrostu wartości w długim terminie może być wyższy, ale jednocześnie rynek najmu może być mniej stabilny.

Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym z punktu widzenia opłacalności powinien więc wynikać z dokładnej analizy: dostępnego kapitału, akceptowalnego poziomu ryzyka oraz strategii inwestycyjnej – czy stawiamy na szybki obrót, czy raczej na długofalowe budowanie wartości.

Podsumowanie

Rynek pierwotny i wtórny to dwa różne światy nieruchomości, z własnymi zaletami, ograniczeniami i potencjałem. Mieszkania od dewelopera oferują nowoczesność, bezpieczeństwo i gwarancję jakości, ale wymagają cierpliwości i często wyższego wkładu na starcie. Lokale z drugiej ręki bywają tańsze i szybciej dostępne, lecz mogą kryć ukryte koszty remontowe i techniczne pułapki.

Klucz do dobrego wyboru tkwi w ocenie własnych priorytetów – czy ważniejszy jest dla Ciebie czas, lokalizacja, a może możliwość urządzenia wszystkiego od zera? Pamiętaj, że nie ma jednej dobrej odpowiedzi – każdy przypadek jest inny.

Aby ułatwić Ci decyzję, przygotowaliśmy prostą tabelę, która pomoże określić, który rynek będzie dla Ciebie korzystniejszy:

Autor artykułu

Alicja Pawłowska

Specjalista ds. marketingu

Udostępnij bliskim