Rękojmia przy zakupie mieszkania lub domu – prawa kupującego krok po kroku

Czym jest rękojmia i kogo dotyczy?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy, uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 556 i następne). Oznacza to, że jeśli kupujący odkryje wadę nieruchomości – zarówno fizyczną, jak i prawną – może domagać się jej usunięcia, obniżenia ceny, a w niektórych przypadkach nawet odstąpić od umowy. Co ważne, rękojmia obowiązuje niezależnie od tego, czy sprzedawca oferował dodatkową gwarancję. Kupujący nie musi więc mieć osobnych zapisów w umowie, ponieważ uprawnienia wynikające z rękojmi przysługują mu z mocy prawa.

Często mylona z gwarancją, rękojmia różni się od niej zakresem i charakterem. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem producenta lub sprzedawcy, który określa, jakie usterki i w jakim czasie zostaną usunięte. Może więc dawać dodatkowe zabezpieczenie, ale nie zastępuje rękojmi. Rękojmia natomiast jest obowiązkowa – każdy sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości bez względu na to, czy kupujący otrzymał dokument gwarancyjny.

Z tego mechanizmu może skorzystać zarówno osoba kupująca mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym, jak i nabywca domu czy lokalu z rynku wtórnego. Przykładowo, jeśli w nowym mieszkaniu pojawią się pęknięcia na ścianach, nieszczelne okna lub problemy z instalacją wodną, kupujący ma prawo zgłosić wadę i żądać naprawy. Podobnie, jeśli ktoś kupuje dom używany i okaże się, że ma on nieuregulowaną sytuację prawną, również może powołać się na rękojmię. To narzędzie chroni interesy kupującego i daje mu realny wpływ na to, by nieruchomość spełniała uzgodnione warunki.

Jakie wady nieruchomości obejmuje rękojmia?

Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne nieruchomości. Wady fizyczne to wszystkie nieprawidłowości związane ze stanem technicznym mieszkania czy domu, które ograniczają ich użyteczność lub odbiegają od standardu opisanego w umowie. Mogą to być np. nieszczelny dach, pękające ściany, zawilgocenia, nieszczelne instalacje, krzywe posadzki czy nieszczelne okna. Nawet drobne uchybienia, jeśli obniżają wartość nieruchomości lub utrudniają jej normalne użytkowanie, mogą być podstawą do skorzystania z rękojmi.

Drugą kategorię stanowią wady prawne, czyli sytuacje, gdy nieruchomość ma nieuregulowaną sytuację formalną. Do tego typu wad należą m.in. obciążenia hipoteczne, prawa osób trzecich (np. dożywocia czy służebności gruntowej), czy niezgodność przeznaczenia nieruchomości z planem zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że kupujący, który nabył mieszkanie lub działkę obciążoną np. hipoteką, o której nie wiedział w chwili zakupu, ma pełne prawo powołać się na rękojmię i żądać od sprzedawcy rozwiązania problemu lub rekompensaty.

Warto podkreślić, że rękojmia działa zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W przypadku nowych mieszkań kupowanych od dewelopera kupujący najczęściej korzystają z rękojmi przy ujawnieniu wad budowlanych, takich jak nieszczelności, nierówności czy problemy z instalacjami. Z kolei na rynku wtórnym częstsze są sytuacje związane z wadami prawnymi, ale również technicznymi – np. ukrytymi defektami dachu, instalacji czy fundamentów, o których sprzedawca nie poinformował. Dzięki rękojmi kupujący nie pozostaje bez ochrony – niezależnie od tego, czy nabywa nowe, czy używane mieszkanie.

Okres obowiązywania rękojmi

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania lokalu lub domu kupującemu. Oznacza to, że przez ten czas nabywca może zgłaszać zarówno wady fizyczne, jak i prawne, a sprzedawca (w tym deweloper) ma obowiązek ustosunkować się do reklamacji. Okres ten wynika bezpośrednio z zapisów Kodeksu cywilnego i stanowi podstawową ochronę prawną kupującego, niezależnie od tego, co zostało zapisane w samej umowie sprzedaży.

W praktyce bardzo ważne jest, od kiedy liczy się termin rękojmi. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym – najczęściej zaczyna on biec od momentu faktycznego wydania lokalu, czyli odbioru technicznego i przekazania kluczy. To właśnie wtedy kupujący uzyskuje możliwość korzystania z nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku wtórnym punktem odniesienia jest zwykle data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, ponieważ to w tym momencie kupujący przejmuje prawo do lokalu.

Warto pamiętać, że istnieją także sytuacje szczególne. Jeżeli wada zostanie stwierdzona tuż przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi, kupujący nadal może dochodzić swoich praw – warunkiem jest zgłoszenie usterki w odpowiednim czasie. Dodatkowo, jeśli sprzedawca podjął się usunięcia wady, okres odpowiedzialności może zostać wydłużony o czas potrzebny na naprawę. Z kolei w przypadku wad prawnych, rękojmia działa niezależnie od upływu lat – sprzedawca odpowiada również za te problemy, które ujawnią się dopiero po latach, o ile były związane z nieuregulowanym stanem prawnym w chwili sprzedaży.

Dzięki temu rozwiązaniu kupujący ma realne zabezpieczenie na wypadek, gdyby wady ujawniły się dopiero po pewnym czasie użytkowania nieruchomości – a jak pokazuje praktyka, wiele usterek technicznych wychodzi na jaw dopiero po pierwszym sezonie grzewczym lub podczas intensywnych opadów.

Jak zgłosić wadę w ramach rękojmi?

Aby skorzystać z ochrony przewidzianej rękojmią, kluczowe jest prawidłowe zgłoszenie wady. Najbezpieczniejszą formą jest zgłoszenie pisemne – listem poleconym, za pośrednictwem poczty elektronicznej (jeśli sprzedawca ją akceptuje) albo poprzez formularz reklamacyjny udostępniony przez dewelopera. W przypadku rynku pierwotnego bardzo często wady ujawniane są już w trakcie odbioru technicznego i wtedy wpisuje się je bezpośrednio do protokołu odbioru. Jeśli natomiast problem pojawi się później, należy złożyć oddzielne zgłoszenie reklamacyjne.

Sprzedawca lub deweloper ma obowiązek odpowiedzieć na reklamację w ciągu 14 dni od jej otrzymania. Jeśli tego nie zrobi, zgodnie z prawem przyjmuje się, że uznał zgłoszenie kupującego za zasadne. W praktyce oznacza to, że brak reakcji ze strony sprzedawcy działa na korzyść nabywcy, który może domagać się naprawy usterki albo innych roszczeń przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie reklamacji, warto zadbać o rzetelną dokumentację. Najlepiej przygotować zdjęcia lub nagrania wideo pokazujące wadę i jej skalę. W przypadku poważniejszych problemów dobrym rozwiązaniem jest dołączenie opinii rzeczoznawcy budowlanego, który potwierdzi, że usterka ma charakter istotny i powinna zostać usunięta. Dodatkowo wszystkie dokumenty, takie jak umowa deweloperska, prospekt informacyjny czy wcześniejsze protokoły odbioru, mogą posłużyć jako dowód w ewentualnym sporze.

Dzięki zachowaniu pisemnej formy zgłoszenia i odpowiedniej dokumentacji kupujący zyskuje mocny argument w rozmowie ze sprzedawcą, a w razie braku reakcji – także przed sądem. To sprawia, że rękojmia staje się realnym narzędziem egzekwowania swoich praw, a nie tylko zapisem w Kodeksie cywilnym.

Uprawnienia kupującego w ramach rękojmi

Rękojmia to nie tylko prawo do zgłoszenia wady, ale także zestaw konkretnych uprawnień, które kupujący może wykorzystać wobec sprzedawcy. Najczęściej stosowaną opcją jest żądanie usunięcia wady, czyli doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową. Może to oznaczać np. naprawę nieszczelnych okien, usunięcie pęknięć na ścianach czy poprawę instalacji elektrycznej. Sprzedawca ma obowiązek zrealizować takie roszczenie w rozsądnym terminie, a koszty naprawy ponosi wyłącznie on.

Drugim uprawnieniem jest żądanie obniżenia ceny. Kupujący może z niego skorzystać w sytuacji, gdy wada nie zostanie usunięta lub gdy jej usunięcie nie jest możliwe. Wysokość obniżki powinna być proporcjonalna do spadku wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli balkon nie został wykonany zgodnie z projektem albo mieszkanie ma niższą powierzchnię niż zadeklarowano w umowie, kupujący może zażądać zwrotu części zapłaconej kwoty.

Najdalej idącym uprawnieniem jest odstąpienie od umowy, które można zastosować w przypadku wad istotnych, uniemożliwiających prawidłowe korzystanie z mieszkania czy domu. Może to być np. poważna wada konstrukcyjna budynku, nieszczelności grożące zalaniem czy problem prawny uniemożliwiający wpis do księgi wieczystej. W takim przypadku sprzedawca zobowiązany jest do zwrotu całej zapłaconej kwoty, a kupujący oddaje nieruchomość. To rozwiązanie stosowane jest rzadko, ale daje pełne zabezpieczenie interesów nabywcy w najbardziej skrajnych sytuacjach.

Warto podkreślić, że rękojmia działa zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć różnice praktyczne są zauważalne. Na rynku pierwotnym kupujący najczęściej domaga się usunięcia usterek technicznych przez dewelopera – takich jak pęknięcia tynków czy usterki instalacyjne. Na rynku wtórnym częściej pojawiają się problemy związane z wadami prawnymi (np. obciążenia hipoteczne, służebności) albo ukrytymi defektami budynku, o których sprzedawca nie poinformował. W obu przypadkach rękojmia pozostaje skutecznym narzędziem ochrony kupującego, choć jej praktyczne zastosowanie może się różnić w zależności od rodzaju transakcji.

Najczęstsze problemy i spory związane z rękojmią

Choć rękojmia to skuteczne narzędzie ochrony praw kupującego, w praktyce jej egzekwowanie bywa trudne. Jednym z najczęstszych problemów jest zaniżanie znaczenia wady przez sprzedawcę lub dewelopera. Strona sprzedająca często twierdzi, że usterka jest „nieistotna” lub wynika z „naturalnych procesów eksploatacyjnych”, próbując uniknąć kosztów naprawy. Takie argumenty bywają stosowane nawet w przypadku pęknięć ścian, nieszczelnych okien czy wad instalacji. W takich sytuacjach pomocna może być opinia niezależnego rzeczoznawcy, która potwierdzi, że wada ma charakter istotny i rzeczywiście wpływa na wartość lub bezpieczeństwo nieruchomości.

Drugim częstym problemem jest przeciąganie terminu usunięcia usterki. Zgodnie z przepisami, sprzedawca ma obowiązek zareagować w rozsądnym czasie, jednak w praktyce niektórzy deweloperzy opóźniają naprawy nawet o kilka miesięcy. W takich przypadkach warto ponownie wezwać sprzedawcę do wykonania obowiązku, wyznaczając konkretny termin (np. 14 dni). Jeśli mimo to nie podejmie działań, kupujący może sam zlecić naprawę i domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Nie brakuje również sytuacji, w których deweloper lub sprzedawca w ogóle nie reaguje na zgłoszenie wady. Zgodnie z art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, brak odpowiedzi w ciągu 14 dni od zgłoszenia reklamacji oznacza, że została ona uznana za zasadną. To ważny zapis, który chroni kupującego przed celowym unikanem kontaktu przez drugą stronę. Warto zachować potwierdzenie wysyłki pisma lub e-maila, by móc udowodnić, że reklamacja została skutecznie złożona.

Ostatecznym rozwiązaniem w sporach o rękojmię może być droga sądowa, choć jest to krok wymagający czasu i determinacji. Warto się na nią zdecydować, gdy wada jest istotna, a sprzedawca odmawia współpracy lub naprawy mimo oczywistych podstaw. Postępowanie sądowe często kończy się na korzyść kupującego, zwłaszcza gdy dysponuje on dokumentacją zdjęciową, opinią eksperta i korespondencją potwierdzającą wcześniejsze próby polubownego rozwiązania sporu. W wielu przypadkach już samo skierowanie przedsądowego wezwania do usunięcia wady skłania dewelopera do działania.

Podsumowując, skuteczność rękojmi zależy nie tylko od przepisów, ale również od konsekwencji i wiedzy kupującego. Im lepiej przygotowane zgłoszenie i dokumentacja, tym większa szansa na szybkie i pozytywne rozwiązanie sprawy.

Jak zabezpieczyć swoje prawa? Poradnik dla kupujących

Najskuteczniejszym sposobem na uniknięcie problemów z rękojmią jest działanie z wyprzedzeniem — zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego czy przejęcia lokalu. Pierwszym krokiem, który znacząco zmniejsza ryzyko późniejszych reklamacji, jest przeprowadzenie odbioru technicznego z inspektorem budowlanym. Fachowiec potrafi wykryć nieprawidłowości niewidoczne dla laika — od krzywych ścian, przez błędne spadki podłóg, aż po niezgodności w instalacjach. Co więcej, jego opinia stanowi mocny dowód w ewentualnym sporze z deweloperem, dlatego warto potraktować to jako inwestycję w bezpieczeństwo, a nie zbędny wydatek.

Kolejnym ważnym elementem jest rzetelna archiwizacja dokumentacji zakupu. Warto zachować wszystkie dokumenty związane z nabyciem nieruchomości: umowę deweloperską, prospekt informacyjny, protokoły odbioru, korespondencję z deweloperem, rachunki i potwierdzenia przelewów. Dobrą praktyką jest także wykonywanie zdjęć na różnych etapach budowy i po odbiorze — zwłaszcza jeśli zauważysz usterki, które mogą się później pogłębić. Kompletny zestaw dokumentów pozwala szybko i skutecznie udowodnić, że wada istniała już w momencie odbioru lokalu.

Pomocna może być również checklista kupującego — prosta lista rzeczy do sprawdzenia przed zakupem i odbiorem mieszkania. Warto ująć w niej kwestie techniczne (np. stan ścian, posadzek, stolarki, instalacji), formalne (np. zgodność danych w księdze wieczystej, pozwolenie na użytkowanie) oraz prawne (czy sprzedawca nie ukrywa obciążeń hipotecznych). W sieci dostępne są darmowe wzory takich list oraz przykładowe pisma reklamacyjne, które można dostosować do swojej sytuacji.

Świadome przygotowanie do zakupu i odbioru nieruchomości to najlepsza ochrona interesów kupującego. Dzięki temu, nawet jeśli po czasie ujawnią się wady, masz nie tylko prawo do reklamacji, ale i solidne podstawy, by skutecznie dochodzić swoich roszczeń.

Autor artykułu

Alicja Pawłowska

Specjalista ds. marketingu

Udostępnij bliskim